Irmãos Horn enfrentam acusação de terem vendido bens cedidos em alienação fiduciária para emissão de CRIs

Irmãos Horn enfrentam acusação de terem vendido bens cedidos em alienação fiduciária para emissão de CRIs

Valor Econômico
Cristiane Barbieri

Alain e Raphael Horn, sócios da construtora e incorporadora Esser, estão sendo investigados num inquérito policial, aberto a pedido da securitizadora Isec. Os irmãos Horn são acusados de terem vendido, em contratos particulares, bens cedidos em alienação fiduciária para a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Ao venderem os apartamentos dados em garantia, causaram prejuízo à securitizadora e, principalmente, aos investidores que compraram os títulos, uma vez que os recursos da transação não foram usados para assegurar o pagamento da dívida, em atrasado. As pessoas físicas que adquiriram os imóveis também foram prejudicadas, por serem obrigadas a recorrer à Justiça para conseguir a titularidade do bem. Não é o único caso. A securitizadora Habitasec também vem tendo problemas com a Esser, que enfrenta dificuldades financeiras.

Para todos, não resta outra via, a não ser a do litígio judicial. Para os investidores, porém, a situação é pior: a Justiça concedeu alguns ganhos de causa em primeira instância às pessoas físicas que compraram os apartamentos em contratos privados. Diversos envolvidos acreditam que o problema pode gerar danos ao mercado de CRIs. Bastante populares por serem isentos de imposto de renda para a pessoa física e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), esses investimentos poderão levar anos para serem recuperados, por conta da morosidade da Justiça.

“Se é que serão recuperados”, diz um dos envolvidos, que pede para não ser identificado uma vez que o processo corre em segredo de Justiça. Entre outros desafios para a recuperação dos investimentos, está o fato de que Raphael Horn e sua mulher, a nutricionista Daniella Horn, transferiram bens para os quatro filhos, que têm idades entre três e dez anos, no ano passado, quando a situação da empresa já estava crítica.

O pedido de inquérito policial foi aberto na 78a Delegacia de Polícia, em São Paulo. Nele, a Isec afirma que, “por uma série de ardis típicos de condutas delituosas, Alain Korall Horn e Raphael Korall Horn” agiram para fraudar as garantias e prejudicar a securitizadora, os compradores dos imóveis e os investidores.

Em 2015, a Esser emitiu duas Cédulas de Crédito Bancário (CCB), instrumentos financeiros que representam dívida em favor de um banco ou companhia hipotecária, nos valores de R$ 39,3 milhões e R$ 4,4 milhões. O objetivo específico desses CCBs era usá-los como lastro para a emissão de um CRI corporativo, cujos recursos seriam usados para a expansão da Esser.

Como garantia desse financiamento, a Esser Holding deu, em alienação fiduciária à Isec, imóveis que pertenciam ao grupo Esser. Também entraram no pacote, além do aval dos Horn, cotas de sociedades de propósito específico (SPEs) e a cessão fiduciária de direitos creditórios futuros. Todos esses empreendimentos garantiriam os recursos aos investidores, em caso de quebra da Esser. A alienação fiduciária dos imóveis prontos representava 125% do saldo devedor. A Isec adquiriu essas cédulas de crédito com as garantias e emitiu os CRIs, vendidos aos investidores no mercado pela Ourinvest.

Porém, a securitizadora afirma, no pedido de inquérito, que recebeu um telefonema surpreendente de um cliente. Ele havia não só assinado um termo de compra e venda com a Esser e, como quitara integralmente o apartamento, pedia a transferência da posse do imóvel. Nos documentos desse comprador, a Isec constatou que os recursos da venda do apartamento que estava alienado a seu favor haviam sido depositados na conta da Esser. E não da securitizadora no caso da venda dos imóveis, como determinava o contrato. O mesmo aconteceu em outros casos. Procurada, a Isec não concedeu entrevista também pelo sigilo do processo.

A Ourinvest informou, por email, que fez investigações sobre a idoneidade da Esser antes da venda dos papéis. “Por ocasião da emissão do CRI, não foram localizados processos ou dívidas não pagas que demonstrassem o que iria acontecer com a Esser anos depois”, escreve a Ourinvest. “Prova de que a Ourinvest acreditou na qualidade do CRI é que, dentre os investidores, há um sócio pessoa física da Ourinvest que adquiriu parte significativa da emissão.” Pouco antes da emissão do CRI, o Banco Ourinvest também avaliou e concedeu crédito para Esser, segundo o mesmo e-mail. “Esse crédito também não foi pago e está sendo executada a garantia imobiliária”, diz a Ourinvest.

Nem os irmãos Horn nem os advogados que os representam responderam aos pedidos de entrevista. Os dois são sobrinhos de Elie Horn, da construtora Cyrela, que não tem qualquer ligação com o caso. No mercado de construção civil, sabe-se que há tempos a Esser enfrenta sérias dificuldades financeiras. Agressivos na expansão, com a chegada da crise, em 2015 e 2016, realizaram feirões nos quais os imóveis eram vendidos com descontos de até 40%. A estratégia alavancou momentaneamente os negócios, mas no ano seguinte as obras de diversos prédios foram paralisadas. Nas redes sociais, há diversos grupos de compradores de apartamentos que têm buscado se unir para tentar retomar obras e pedir ressarcimento à construtora.

No ano passado, a empresa informou que houve uma imensa quantidade de distratos, por conta do aumento do desemprego. A construtora tentava honrar seus compromissos, mas havia um descasamento entre faturamento e obrigações financeiras. Comenta-se no mercado que a dívida do grupo estaria próxima de R$ 1 bilhão.

A situação também explicita os riscos envolvidos nos CRIs. Além de isentos do IR, esses instrumentos financeiros são vendidos ao investidor como uma alternativa mais vantajosa do que um imóvel: emprestando seu dinheiro para um empreendimento ser erguido, ele não precisaria arcar com condomínio e IPTU, em caso de vacância. Ou gastar com a manutenção do imóvel.

“O CRI tem risco maior do que um título público, mas associado às oscilações do mercado imobiliário e não à fraude”, diz Eduardo Dotta, professor de direito do mercado financeiro e de capitais do Insper. “Vender a garantia fiduciária para qualquer tipo de operação é um delito penal.” Para ele, o episódio não tira a segurança dos CRIs, já que os imóveis dados em garantia ficam travados e não podem ser levados a registro. Isso vale mesmo em caso de CRIs corporativos, que também têm imóveis garantindo a expansão da empresa investida.

Porém, a legislação não impediu a venda de 18 unidades em contratos particulares, no caso da Isec, sem que os imóveis passassem por qualquer cartório ou registro de imóveis. Em alguns casos — num deles, inclusive, a decisão foi proferida no dia 2 de outubro —, a Justiça deu ganho de causa aos proprietários, considerados menos sofisticados e protegidos do que investidores do mercado financeiro. “Trata-se de uma venda fraudulenta porque não foi autorizada, nem informada à securitizadora, assim como nenhuma das escrituras foi registrada em cartório”, diz um envolvido. “Mesmo assim, a Justiça se pronuncia a favor dos adquirentes.”

A Ourinvest compartilha da mesma opinião. “Toda essa discussão em prejuízo dos investidores e do mercado só está acontecendo, pois algumas decisões estão aplicando ao caso da alienação fiduciária uma súmula antiga, a súmula 308 do STJ [Superior Tribunal de Justiça], que é específica e válida para hipoteca, dada sobre terreno, no âmbito dos financiamentos para construção”, escreve a Ourinvest.

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Informações: fenaju.com.br/ “No caso dessa operação, a alienação fiduciária nem foi dada sobre o terreno, para a construção. As unidades dadas em alienação fiduciária estavam prontas, acabadas, em patrimônio separado, com matrículas individuais, permitindo que qualquer potencial comprador verificasse a existência dessa garantia. No caso desse CRI, a aplicação da súmula 308 é descabida.”

Ainda segundo a Ourinvest, as garantias estão validamente constituídas e seguem registradas nas matrículas dos imóveis. “Eventual venda a terceiros se deu sem o conhecimento ou a concordância da securitizadora e dos investidores, no que consideramos ter sido uma fraude”, diz. “Por isso, o que se discute é se as compras realizadas por esses terceiros são válidas, já que eles compraram os imóveis sem ter o mínimo cuidado de olhar a matrícula e ver que ali existia uma alienação fiduciária anterior registrada. Nunca houve anulação definitiva das garantias.”

Mesmo gastando tempo e dinheiro com a longa via judicial, os especialistas afirmam que não há falha na norma. “Sempre que acontece uma fraude razoavelmente grande, surgem dúvidas sobre a credibilidade do sistema”, afirma Viviane Prado, professora da FGV Direito-SP. “O fato é que fraudes existem em qualquer mercado e tanto o Código Civil quanto a regulamentação dos recebíveis imobiliários é clara.”

No entanto, para ela, como são produtos novos, nem sempre o

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Informações: www.siac.org.br judiciário tem conhecimento da matéria e há um preconceito quanto ao mercado financeiro, o ônus é maior. “Tem havido casos grandes de FIDCs [Fundo de Investimento em Direitos Creditórios] nos quais se descobre que não há recebíveis”, afirma. “É importante verificar até que ponto houve falhas, como imputar responsabilidades e sobretudo fazer valer a legislação num tempo adequado”, diz Viviane.

No caso dos CRIs, a CVM faz o credenciamento das securitizadoras, checa as emissões e o lastro. Também faz uma fiscalização preventiva por amostragem. Porém, é só a partir de reclamações e denúncias que são abertos processos de investigação. No caso da Esser, a investigada é a securitizadora, que faz a interlocução com o mercado financeiro e pode ser submetida a punições e multas administrativas. Se a entidade constatar fraude por parte de um participante que não faça parte do sistema, as investigações são enviadas ao Ministério Público. Aí começa-se outro longo processo.

“O Ourinvest teme que o ocorrido prejudique o mercado de CRI, que vem crescendo ao longo do tempo e se mostrando como um importante mecanismo de captação de recursos para os participantes do mercado imobiliário”, diz a corretora. Outros especialistas concordam. “Casos nos quais há hipóteses de fraude acabam atingindo de alguma maneira o mercado de capitais como um todo”, afirma Dotta.

Diversos envolvidos dizem acreditar que o problema pode acabar gerando danos ao mercado de CRIs No caso dos CRIs, a CVM faz o credenciamento das securitizadoras, checa as emissões e o lastro

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